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袁歡 “規避”法律借名購房,協議雙方“難避”風險

來源
2017-11-15 17:53

編者按

今年以來,隨著不少地方相繼出台“加強版”的房地產調控政策,再次掀起了一股房地產的限購熱潮。

“限購政策”的出台,部分買家失去了購房資格,即便能夠在房地產交易中心簽訂合同,但也無法給房子辦理過戶。

但這似乎並沒有阻擋購房者的對房子的“熱忱”,其秘訣之一,就是“借名買房”。

 

“借名買房”,顧名思義就是實際購房人借用他人的名字登記買房,登記人中常見的是父母、姊妹、子女等購房人的親人,當然,也有購房人以其他人的名義購房。但在實際操作過程中,原本約定好的登記人也難免會出爾反爾,讓實際付款人麵臨“房財兩空”的風險。

“購房人”麵臨法律風險

薑先生是薑父唯一的兒子。多年前,薑父購買了一套房子,考慮到將來可能會征收遺產稅,便將房子登記在薑先生的名下,房權證和購房發票則保留在自己的手中。去年,薑先生掛失補辦了房產證,隨後將房屋出售。

薑父認為自己才是房子的實際產權人,要求薑先生向其支付房款。而另一麵,薑先生則表示,雖然房子是由父親一人支付,但購房款卻有自己出資的一部分,所以他與父親不存在借名買房的關係。

法院經審理認為,薑父未能提供具體的房款支付證明,現在薑先生不認同兩人存在借名買房的合同關係,薑父將房子登記在其子名下以避免可能征收遺產稅的解釋,不足以證明雙方就房屋所有權達成合意,也不能證明雙方存在著借名買房的合同關係。

據此,法院駁回了薑父的訴訟請求。本案中,薑父雖然持有房款的支付證明,但和房屋產權證比起來缺乏物權公示效力。

借名買房存在著主觀風險,而上述案件亦不過是滄海一粟。名義購房人因為自己的主觀願望導致借名買房的合同不能履行,最為嚴重的是,實際付款人的一方不能拿出自己的付款證據,這樣的情況往往出現在登記人為親朋好友的案例裏

在“人情社會”裏,購房者以親戚朋友的名義購房,不注重書麵材料,一旦遇上房屋產權的糾紛,實際付款人將很難“自證身份”。對此,法院也將認定借名買房的合同無效,而付款人境地則會是房款要不回、房子的得不到的“兩頭空”。

而名義購房人瞞著實際付款人將房屋出售的,買賣合同合法有效,買受人有權要求繼續履行,即強製購房,實際購房人不能要求確權,也不能阻止交易。當名義購房人收取大額定金卷款而逃時,實際購房人也將十分被動,此時,買房會以賣家違約,申請法院予以查封。在此背景之下,實際購房者不能在第一時間爭取到第一查封人鎖定房產,將很難維護自身的利益

有法律人士分析認為,近年來,實際購房者在借名買房的所訟案裏的不利位置越發明顯。原因在於,部分法院認為購房產生的風險應當交由規避政策風險的實際付款人承擔,而不應當由相信物權公信公示原則的名義購房者承擔,並表示這種這種觀念在法院係統裏越來越占上風。

此外,從客觀上來說,即不是合同雙方的主觀原因造成的。例如,房屋還未從名義購房者過戶給實際購房者的這段時間內,名義購房者負有不能償清的債務、名義購房者意外離世、離婚財產分割等引發經濟糾紛,房屋也很有可能被法院查封或拍賣。

“出名人”難以“全身而退”

雖然名義購房人承擔的風險較小,但不稍有不慎也將陷入泥淖。一些地方政府為限製消費者購房數量,出台了相關政策,以他人名義購房的,也會占用一個購房名額。

在購房過程中,實際付款人如果利用名義購房者的資格或者其他優惠條件來登記購房,也就意味著名義購房者將不能再次享受該優惠,例如康居房、安居房、經濟適用房、首套房購買等優惠政策,以及抽簽搖號所取得的序位等其他資格。

另外,如果實際購房者沒能實現全款購房,以名義購房者的資格辦理按揭,由實際購房者償還房款。但當實際購房者未能按時還款,銀行則會要求名義購房者還款,這樣一來,名義購房者的信用將會受到影響。

不僅如此,當名義購房者涉訴時,法院會對其的所有財產查明,而名義上的房子也會被認為出名人自身的房子,法院在執行的時候,可能會將該房子視為出名人必須的生活財產予以保留,導致其他的財產必須被執行。

溫馨提示:“小心”借名,“慎重”購買

對於借名購房,實際購房者須知違反政策的協議無效,隻是規避限購限貸政策的協議有效。也就是說,即便在購房之前,雙方已經簽訂好協議,但如果購買的是保障性住房等政策性住房,法院將會判定協議無效。

此外,法院的判決往往會根據實際購房人的出資、借名購房協議、房屋占有使用等情況,如果實際購房人不能拿出切實可靠的證據,沒有書麵協議,甚至存在其他經濟糾紛的,法院將對借名購房的事實不予支持。

小編提醒,有意借名購房的購房者,需要明確國家相關的政策規定,確保自己符合過戶條件。在購房前,出名人和出資人間應當簽訂借名購房協議,寫明出名人隻具登記之用,明確借名購房的事實,必要時請第三方見證。同時,借名買房的協議雙方都應當具有證據意識,保存好出資證明、房屋裝修證明、購房經過的相關文件至關重要,須知,一份完整的購房協議和完善的相關資料,能夠有效降低雙方的風險。

(立法網新媒體中心 袁歡/文)

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